Subject: Fwd: Servitude Epinay Sur Orge
From: Anne-Christine Lang <[email-masked]>
To: Marie-Pierre LANG <[email-masked]>
Date: Wed, 7 Sep 2016 12:18:18 +0200

Mais c'est quoi ce bordel???????

---------- Message transféré ----------
De : <[email-masked]>
Date : 7 septembre 2016 à 11:56
Objet : Re: Servitude Epinay Sur Orge
À : Denis CROZET <[email-masked]>, [email-masked],
[email-masked], [email-masked]

Cher Maître et ami,
Merci beaucoup pour cet exposé du dossier. Par la présente, je vous donne
mon accord pour que vous preniez en charge ce dossier et vous remercie pour
les conditions tarifaires avantageuses que vous nous accordez.
A ce stade, je choisis l'option d'essayer de bloquer la constitution de
servitude pour explorer les possibilités de l'opposer aux consorts
Enoult-Wilhem quitte à retarder la vente du terrain.
Bien à vous,
François LANG

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Message du : 06/09/2016 18:57
De : "Denis CROZET " <[email-masked]>
A : [email-masked], [email-masked],
[email-masked], [email-masked]
Copie à :
Sujet : Servitude Epinay Sur Orge

Bonjour à tous,

Je fais suite au rendez-vous qui s’est tenu ce jour avec Madame Claudette
LANG au sujet de la servitude « oubliée »  par le notaire vous ayant
assisté lors de la vente de la parcelle du Lot B aux consorts
ERNOULT-WILHELM.

Vous avez tous, semble-t-il, donné procuration au notaire pour permettre la
constitution de la servitude au profit du Lot A moyennant versement de la
somme de 30.000 €.

A ce jour, cette opération n’est pas conclue ou l’a été sans que vous en
soyez avertis.

Madame Claudette LANG m’a interrogé sur la possibilité :

- d’accélérer le dossier de constitution de servitude pour que la vente du
lot A puisse intervenir rapidement et

- sur la possibilité d’obtenir l’indemnisation par le notaire de ce
préjudice de 30.000 €.

Avant de répondre à cette question, il me semble primordial de prendre
l’attache du notaire et de vérifier si l’acte de constitution de servitude
a été régularisé avec les consorts ERNOULT-WILHELM et, dans la négative, de
bloquer l’opération durant le temps nécessaire à la vérification de
plusieurs points dont les conséquences juridiques pourraient être
intéressantes.

En effet, la jurisprudence considère (arrêt joint) « *qu’une servitude est
opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée, si son
acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait
l’existence au moment de l’acquisition* ».

Cela signifie que, même en l’absence de mention de la servitude dans l’acte
de vente, celle-ci peut être opposable (c’est-à-dire s’imposer) à
l’acquéreur.

Or, il ressort du plan de division que François LANG m’a transmis qu’il a
été annexé à la minute d’un acte reçu par le notaire, le 6 août 2014.

Par ailleurs, ce plan de division, qui entraîne une modification des
parcelles cadastrales, a(urait) dû être publié au service de publicité
foncière.

Il convient donc de vérifier si cette servitude a été publiée, ainsi que
les mentions de l’acte du notaire du 6 août 2014.

Dans l’hypothèse qui vous serait favorable, la servitude constituée serait
opposable aux consorts ERNOULT-WILHELM de sorte qu’ils ne pourraient la
monnayer.

C’est la raison pour laquelle il me semble préférable, dans un 1er temps,
de « bloquer » la constitution de cette servitude - s’il en est encore
temps – pour vérifier s’il existe un moyen juridique d’en consacrer
l’opposabilité aux consorts ERNOULT-WILHELM.

Néanmoins, ce gain financier virtuel entraînera nécessairement un
allongement des délais ayant pour aboutissement l’opération de vente
projetée, le temps de procéder à ces vérifications qui en sollicitant
informations et documents auprès du notaire.

A défaut, nous nous retrouverions dans la situation qui m’a été décrite par
Madame Claudette LANG.

Dans cette dernière situation, je peux prendre l’attache du notaire et
l’inviter à régulariser cet acte au plus vite ou à m’indiquer ce qui s’y
oppose.

La 1ère décision qui vous revient consiste donc à choisir quelle option
privilégier (vérification de l’opposabilité ou régularisation de l’acte
valant constitution de servitude).

S’agissant de l’indemnisation des 30.000 € pour obtenir la constitution de
cette servitude, plusieurs éléments sont à prendre en compte :

- Si la servitude est opposable à l’acquéreur, sans nécessité de verser la
moindre somme d’argent, la responsabilité du notaire pourrait être
recherchée pour ne pas vous avoir informés de l’opposabilité de la
servitude et vous avoir laissé débourser 30.000 € pour acquérir quelque
chose dont vous bénéficiez déjà

.

- Si la servitude n’est pas opposable aux acquéreurs, la faute du notaire
semble établie puisque cette servitude figure sur un plan annexé à un acte
du 6 août 2014, antérieur à la vente.

Pour ouvrir droit à réparation, la faute du notaire doit générer un
préjudice. De mon point de vue, le préjudice réel est celui qui résulterait
de la différence de valeur marchande entre le terrain A bénéficiant de la
servitude et ce même terrain sans servitude.

Seul un expert immobilier pourrait valoriser cette différence.

Compte-tenu des frais judiciaires à engager pour obtenir la désignation
d’un expert et son avis et, prenant en compte le temps nécessaire à
l’aboutissement judiciaire d’une procédure – sans évoquer l’aléa attaché à
toute procédure - Madame Claudette LANG serait plutôt d’avis de tenter
d’obtenir une indemnisation par la voie amiable.

Cette indemnisation est toutefois soumise à la position de l’étude
notariale ayant fauté, ainsi qu’à son assureur responsabilité civile.

A défaut de proposition de solution amiable, Madame Claudette LANG pense
préférable de renoncer aux 30.000 € à débourser.

Je remercie donc chacun d’entre vous de bien vouloir me faire part de sa
position pour que nous puissions, sous réserve d’une position commune,
enclencher les diligences à accomplir.

Je vous précise que mon cabinet intervient habituellement au tarif horaire
de 200 € HT (soit 240 € TTC) mais que, compte tenu des liens particuliers
que j’entretiens avec François, je peux vous proposer de ramener ce tarif
horaire à la somme de 150 € HT (180 € TTC).

Je vous remercie de me faire part de votre accord sur ces modalités
d’intervention, vous précisant que j’ai forfaitisé l’étude des documents,
le 1er rendez-vous et le présent mail à la somme de 100 € HT (120 € TTC)
qui m’a été réglée par Madame Claudette LANG.

Afin de faciliter les échanges, je vous saurais gré de bien vouloir
utiliser la fonction « *répondre à tous *» de votre boîte mail.

Demeurant à votre disposition,

Votre Bien Dévoué.

*Denis CROZET*

*Avocat à la Cour*

2, cité Thuré 75015 PARIS

Tél: 01.56.26.00.09

Fax: 01.56.26.00.13

Palais R. 187

Site : www.crozet-lequeux.fr

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