Subject: compromis, congè aux locataires et remarques
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Date: Sat, 16 Jul 2016 17:51:18 +0200

Bonjour Anne-Christine,

Un peu de lecture pour le weekend concernant la formalisation du congé mais aussi  sur les risques inhérents au compromis signé en avril.

En revanche, j’ai repris le compromis et ce qui m’embête c’est qu’il ne fait pas référence à un départ des locataires, il est même indiqué que vous devrez les « garder ». De mémoire, vous aviez l’information de leur départ à la fin du bail mais je n’en trouve pas trace dans nos échanges. Je pense que c’est la raison pour laquelle je vous avais indiqué qu’il ne fallait pas signer tant que vous n’auriez pas la confirmation de leur départ (d’où le courrier que vous avez de leur part). Cela me laisse à penser qu’il n’y a peut-être pas eu de formalisation du congé 6 mois avant le terme du bail mais que les locataires ont appris le prix de vente et que finalement, ils veulent acheter mais dans ce cas, il n’y a pas de préemption possible !

J’avoue ne pas comprendre pourquoi votre notaire n’a pas inséré une clause vous protégeant vis-à-vis du départ des locataires. Il faut que vous réunissiez tous les échanges avec agent immobilier, propriétaire, locataire et notaire pour prouver que vous n’avez jamais voulu acheter cette maison avec des locataires et que le compromis signé ne l’a été en l’état car il n’y avait pas de doute sur leur départ.

Je pense que ce rebondissement aussi pénible soit il va permettre de remettre les choses en ordre et éviter qu’au final vous n’achetiez une maison avec des locataires dedans que vous ne pourrez déloger que dans 3 ans.

À savoir : les professionnels du droit et de l’immobilier ont été divisés à propos de l’application dans le temps des dispositions de la loi Alur relatives au congé (devaient-elles s’appliquer aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la loi ?). Mais l’article 82-II-5° de la loi du 6 août 2015, dite loi Macron vient de clore ce débat en les rendant immédiatement applicables à tous les baux d’habitation nue en cours.

Le congé ne peut être délivré que pour le terme du bail

Inutile d’envoyer maintenant un congé à votre locataire en pensant qu’il devra quitter les lieux 6 mois plus tard : le congé pour vendre ne peut être donné que 6 mois avant l’échéance du bail. Le délai se compte de date à date. Ainsi, pour un bail expirant le 30 septembre à minuit, le congé doit avoir été valablement délivré le 29 mars au plus tard. 
Si vous avez acheté ce bien alors qu’il était déjà occupé par ses locataires, sachez que, depuis la loi Alur, vous ne pouvez pas leur donner congé avant le premier renouvellement du bail. Par exemple, si vous avez acquis le bien alors qu’il était déjà occupé depuis 2 ans par les locataires, vous ne pourrez leur faire quitter les lieux que dans 4 ans. En effet, vous allez devoir renouveler leur bail (dans un an), et c’est seulement pour le terme de leur bail renouvelé (pour 3 ans) que vous pourrez leur donner congé. Le législateur a voulu ainsi protéger les locataires contre des opérations immobilières purement spéculatives.
À savoir : votre congé doit être motivé par la nécessité de vendre (voir ci-dessous). Le fait de délivrer un congé pour vendre alors qu’en réalité vous n’avez pas l’intention de le faire est puni, depuis la loi Alur, de 6 000 € d’amende au maximum (30 000 € si le bailleur est une personne morale, art. 15-IV de la loi de 1989). En plus de cette amende, le locataire qui a subi un préjudice peut demander des dommages-intérêts.

Certains locataires sont protégés

La loi de 1989 interdit, par ailleurs, aux propriétaires de donner congé aux locataires ayant plus de 65 ans (70 ans avant la loi Alur) à la date d’échéance du bail et des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance (Smic) sans leur proposer un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités (art. 15-III). Ce logement doit, en outre, être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements (ou communes) limitrophes. Si la commune est divisée en cantons, il doit être situé dans le même canton ou dans les cantons limitrophes. Et, dans les autres cas, il doit se situer sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. Toutefois, cette protection ne s’applique pas si vous-même, propriétaire, êtes âgé de plus de 60 ans à l’échéance du bail ou si vos ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le Smic annuel.
à savoirL’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du bail, mais le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. 

La procédure

1. Donnez congé à votre locataire

Attention, un congé qui n’est pas valable équivaut à une absence de congé. Dans ce cas, le bail arrivé à terme se renouvelle automatiquement pour 3 ans. Si votre congé n’est pas rédigé ou adressé selon les règles, vous risquez, par conséquent, de voir le bail poursuivi jusqu’en 2019 !

Motivez votre congé

Le congé doit indiquer le motif pour lequel il est donné. Le juge peut déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail ne lui apparaît pas justifiée par des éléments « sérieux et légitimes » (art. 15-I de la loi de 1989). Vous devrez expliquer, dans votre courrier, non seulement que vous voulez vendre, mais aussi pourquoi vous prenez cette décision, et pourquoi elle est légitime (besoin d’argent, changement de vie, etc.). Dans l’éventualité d’un litige, nous vous conseillons de conserver les copies de toutes les démarches que vous faites après avoir délivré congé dans le but de vendre (petites annonces, mandats donnés à un agent immobilier, etc.).

Votre congé constitue aussi une offre de vente

Cette offre est réservée pendant les 2 premiers mois du préavis à votre locataire. Sous peine de nullité, il doit, par conséquent, mentionner l’intention de vendre, le prix de vente et les conditions de la vente projetée (vente en viager, pourcentage à verser au moment de la signature de la promesse de vente, etc.). Le prix doit également correspondre à ceux du marché, et l’offre de vente doit, quant à elle, correspondre aux locaux loués au titre du contrat de bail, sans rien ajouter, mais sans rien oublier non plus. Le congé doit enfin, à peine de nullité, reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989.

Une nouveauté : la remise en mains propres

Vous pouvez donner congé à votre locataire en lui envoyant un courrier recommandé avec avis de réception, ou par acte d’huissier. Mais ce congé peut également, depuis la loi Alur, être remis en mains propres contre récépissé ou émargement (pour les locations nues uniquement). Mais, attention, au congé donné par lettre recommandée : celle-ci doit avoir été réceptionnée ou avoir été retirée à la poste. Sinon, elle sera considérée comme n’ayant jamais été expédiée. Mieux vaut alors privilégier la remise en mains propres ou par huissier.
En principe, le bailleur doit remettre en même temps que le congé une notice d’information « relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire » (art. 15-I-b de la loi de 1989). Un arrêté du ministre chargé du logement doit en déterminer le contenu, mais il n’a pas encore été publié. Nous vous conseillons de mentionner, dans votre lettre de congé, qu’en l’absence d’arrêté précisant le contenu de cette notice, vous n’êtes pas en mesure de la joindre à votre courrier. En cas de contestation ultérieure de votre locataire, cela permettra, au moins, de prouver votre bonne foi.
À savoir : si votre locataire ne vit pas seul, vous devez donc délivrer un congé à chacun des signataires du bail. S’il est marié ou pacsé, n’oubliez pas d’envoyer également un congé à son conjoint ou partenaire même s’ils ne sont pas signataires (ils sont, en effet, automatiquement cotitulaires du bail).

2. Laissez à votre locataire 2 mois pour préempter

Votre locataire bénéficie d’un droit de préemption : pendant les 2 premiers mois du préavis (4 mois s’il demande un prêt immobilier), il est le seul à pouvoir acheter le logement. 

Il doit accepter l’offre sans réserve

Il doit accepter l’offre, en vous envoyant une lettre recommandée avec avis de réception, telle qu’elle lui est faite. Il ne peut pas émettre de réserve : s’il vous fait une contreproposition à un prix inférieur, vous pouvez considérer qu’il a refusé votre offre. Dans ce cas, vous pouvez vendre le bien à quelqu’un d’autre. S’il accepte l’offre et qu’à l’issue du délai de 2 ou de 4 mois, la vente ne s’est pas réalisée (par exemple parce qu’il n’a pas obtenu son prêt), l’offre n’est plus valable : le congé prendra effet à la date d’expiration du bail. Et vous pourrez alors proposer la vente aux tiers.
à savoirLe locataire ne bénéficie pas de droit de préemption lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien à un parent jusqu’au troisième degré inclus (enfants ou petits-enfants, parents ou grands-parents, frère ou sœur, oncle ou tante, et neveu ou nièce). Mais il doit alors le préciser dans son congé. En outre, l’acquéreur devra habiter au moins 2 ans dans les lieux, à compter de la fin du délai de préavis (art. 15-II de la loi de 1989).

Le locataire reste prioritaire si les conditions de vente changent

Si votre locataire renonce à acquérir le logement, et que vous mettez celui-ci en vente à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles que vous lui avez proposées, alors votre locataire bénéficie d’un nouveau droit de préemption. Vous devez lui faire une autre offre par LRAR ou par huissier. Cette offre n’est toutefois valable que pendant un mois.

3. En cas de conflit, saisissez le juge 

Si votre locataire refuse votre offre d’achat mais qu’il reste malgré tout dans les lieux, il devient occupant sans titre. Vous êtes alors en droit de le faire expulser et de lui réclamer des indemnités d’occupation. 

Tentez une conciliation préalable

Avant de saisir les tribunaux, vous pouvez tenter de résoudre cette affaire à l’amiable. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, en effet, les commissions départementales de conciliation ont vu leurs compétences élargies aux conflits relatifs aux congés émanant du propriétaire comme du locataire. Cette tentative de conciliation n’est pas obligatoire, mais elle peut se révéler utile et vous économiser beaucoup de temps et d’argent (la démarche est gratuite). La commission peut être saisie par LRAR précisant les noms et adresses du locataire et du bailleur et l’objet du litige. N’oubliez pas de joindre une copie du contrat de bail. Vous trouverez un annuaire des différentes commissions départementales sur le site service-public.fr. 

Saisissez le tribunal d’instance

Vous devez saisir le tribunal d’instance du lieu où est situé l’immeuble, pour lui demander d’ordonner une éventuelle expulsion (art. R 221-5 et R 221-38 du code de l’organisation judiciaire). Le tribunal pourra valider le congé, prononcer l’expulsion du locataire et, s’il a cessé de payer les loyers, le condamner à s’acquitter, jusqu’à la libération des lieux, d’une « indemnité d’occupation », c’est-à-dire une somme équivalente aux loyers. Vous pourrez également réclamer des dommages et intérêts, si le maintien du locataire dans les lieux vous a fait subir un préjudice (financier, moral, etc.). Vous n’êtes pas obligé d’avoir recours à un avocat pour saisir le tribunal. Mais, compte tenu de l’enjeu, cela est préférable. Une fois le jugement rendu, vous devrez faire appel à un huissier pour l’exécuter.